Commentaire D'arret - Girouard C Druet - Peut-On Acheter Un Condominium Par Courriel?

By Ouellet, Andrea | University of New Brunswick Law Journal, January 2013 | Go to article overview

Commentaire D'arret - Girouard C Druet - Peut-On Acheter Un Condominium Par Courriel?


Ouellet, Andrea, University of New Brunswick Law Journal


Dans le jugement majoritaire rendu dans l'affaire Girouard c Druet, les juges de la Cour d'appel ont indique que la question qui retiendrait l'attention dans cette affaire serait celle de savoir si l'on peut ou non conclure un contrat valable pour la rente d'un bien reel par le moyen de correspondance 61ectronique (en l'espece, par courriel) (1). Cependant, comme il est souvent lecas en common law, l'affaire est un peu plus complexe et souleve plus d'une question.

Les faits de l'affaire

Le demandeur, M. Girouard, voulait acheter une unite condominiale a la defenderesse, Mme Druet. Apres une conversation initiale au telephone, les parties ont convenu de communiquer par courriel. Selon le demandeur, les parties en seraient venues a une entente par courriels; selon la defenderesse, les parties n'avaient pas conclu de contrat valide. La Cour doit donc determiner s'il existe un contrat d'achat-vente valide entre le demandeur, M. Girouard, et Mme Druet.

La decision de premiere instance

Le juge Rideout, de la Cour de Banc de la Reine, a decide que les parties avaient conclu un contrat d'achat vente valide pour la vente de l'unite condominiale appartenant a Mme Druet (2). Il a donne raison a M. Girouard, le demandeur. Le juge Rideout a enumere les elements juges « essentiels » pour la formation d'un contrat valide en matiere de transactions immobilieres et il a determine la presence de chacun de ces elements. Il a par la suite discute de la question qui semble plus problematique, ou du moins plus novatrice, soit celle de savoir si le moyen utilise, c'est-a-dire la correspondance electronique, pouvait empecher de qualifier le contrat

d'« ecrit » tel que l'exige la Loi relative aux preuves litterales (3). Le juge Rideout a aussi examine la question de la validite de la signature « electronique » pour determiner si le contrat en l'espece comportait une signature valide sous le regime de cette Loi. Pour repondre a ces deux questions, le juge de premiere instance a tenu compte de la Loi sur les operations electroniques (4) et de l'article 38 de la Loi d'interpretation (5) de la province, qu'il a appliquee.

Les elements essentiels d'un contrat d'achat-vente d'un bien reel sont bien connus. A premiere vue, le juge de premiere instance ne semble avoir fait aucune erreur lorsqu'il a decide que les elements etaient presents en l'espece. On avait argumente que les parties n'avaient pas convenu de la date precise de la cloture. Regle generale, cependant, la date n'est pas qualifiee d'element « essentiel » d'un contrat d'achat-vente, a moins que les parties ne le precisent clairement dans leur contrat. Si la date de cloture n'est pas expressement qualifiee de condition essentielle dans le contrat, les tribunaux exigeront que la cloture ait lieu dans un delai raisonnable (6). Pour ce qui est de l'absence d'un depot, comme l'a fait remarquer le juge Rideout, le versement d'un depot n'est qu'une coutume et non un element essentiel du contrat d'achat-vente. Finalement, le juge de premiere instance a expressement rejete l'argument de la defenderesse voulant que l'offre de faire rediger un document plus formei de la part de M. Girouard constitue une preuve que les parties n'avaient pas encore atteint le consensus requis pour conclure un contrat valide (7). En se fondant sur la preuve qui lui avait ete presentee, le juge Rideout a conclu que les negociations avaient pris fin et que les parties avaient conclu un contrat valide avec l'acceptation de Mme Druet dans un de ses derniers courriels, dans lequel elle a ecrit : « Excusez-moi d'avoir mis du temps a vous repondre. J'y ai pense et je vais accepter votre offre. Comment voulez-vous proceder? » (8)

Selon le juge de premiere instance, « l'acceptation etait claire » (9). Il ne tient pas compte d'un prochain courriel envoye par la defenderesse, date du meme jour, qui indique qu'elle est revenue sur sa decision apres une discussion avec un tiers (son compagnon) qui se disait insatisfait du prix.

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(Einhorn, 1992, p. 25)

(Einhorn 25)

1

1. Lois J. Einhorn, Abraham Lincoln, the Orator: Penetrating the Lincoln Legend (Westport, CT: Greenwood Press, 1992), 25, http://www.questia.com/read/27419298.

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"Portraying himself as an honest, ordinary person helped Lincoln identify with his audiences." (Einhorn, 1992, p. 25).

"Portraying himself as an honest, ordinary person helped Lincoln identify with his audiences." (Einhorn 25)

"Portraying himself as an honest, ordinary person helped Lincoln identify with his audiences."1

1. Lois J. Einhorn, Abraham Lincoln, the Orator: Penetrating the Lincoln Legend (Westport, CT: Greenwood Press, 1992), 25, http://www.questia.com/read/27419298.

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